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【中民未來】整合優質物業 掘金社區商業 “挑大梁”的中民未來如何經營未來?

作者: 來源:上海證券報 發表時間:2019-05-06

2019年,中國民生投資集團(下稱中民投)迎來其自成立以來最具挑戰性的時刻。

在中民投轉型中,作為其“挑大梁”的板塊——中民未來控股集團有限公司(下稱中民未來)目前發展到底如何?近日,中民未來總裁孫哲峰接受上證報記者專訪,首次向外界披露了中民未來社區商業平臺的業務布局和進展。

物業投資商平臺初成

中民未來成立的時間緊隨中民投,都是在2014年,其作為中民投的一級子公司,是中民投布局社區消費升級的重要平臺。

短短5年時間,中民未來早已開始在社區商業領域“伏脈千里”。

對這一平臺,孫哲峰向記者表示,主要定位是“智慧社區的建設者、家庭財富的守護者”。簡而言之,就是用互聯網科技來改造社區,為居民提供社區、普惠金融和居家養老服務。

回溯中民未來5年以來的發展之路,其打造上述平臺錨定的切入口是社區,具體做法是并購整合全國一、二線城市成熟優質的物業公司,通過資金、管理和信息技術,對物業公司進行“賦資賦能賦智”的精細化運營管理,希冀打造一個龐大的線下社區流量體系,再提供普惠金融和居家養老服務。

幾年來,中民未來已控股和參股全國近20家物業公司,其中超過50%是非居住類物業,包括政府撥款的辦公樓、大學、軌道交通等,商業化運營的寫字樓,另外22%是住宅類物業。“中國領先的公共物業管理公司明華物業,管理有中華藝術宮、上海虹橋樞紐西交通中心等,也是我們的資產。”孫哲峰介紹道,目前中民未來已是全國最大的綜合型業態的物業投資商,先期主要是投資,從去年開始逐步轉入運營,下一階段或擇機啟動物業公司上市。

數據顯示,全國物業管理公司大約12萬家,在港交所上市的有13家。但是,大量物業公司普遍缺乏資金擴大規模,往往小而散、管理粗放。中民未來將在這一領域繼續“跑馬圈地”,進行技術和管理輸出,加速做大規模。

對普惠金融服務業務板塊,中民未來已通過申請和收購的方式,拿下私募基金、基金銷售、保險經紀、小額貸款等牌照,線下網點布局初具規模。2017年9月,該公司進一步新增居家養老服務業務板塊,并在資本市場進行相關布局。

掘金社區商業

中民未來針對社區的一系列商業化布局,正是中民投主要發展方向之一。中民投總裁呂本獻去年8月首次對外表示,中民投正進行戰略轉型:投資別人的創新商業模式以及立足目前的產業資源和應用場景,培育自身的商業模式(城市社區服務共享平臺和鄉村振興服務共享平臺)。他還透露,正是基于這一轉型方向,中民投早已開啟了出售部分資產的序幕。

在呂本獻看來,通過物業公司,以勞動大軍為數千萬社區居民提供高品質的服務,是一個具有極大價值的服務入口和平臺。

對于這個入口和平臺的構建,從上述中民未來業務板塊中,可歸結出一條清晰的商業邏輯,即圍繞消費升級,以已有的社區物業為基礎資產,構建健康管理、居家養老、以共享停車和環保洗車為主的智慧出行、現代社區服務、社區普惠金融等新型業態。

事實上,作為觸達居民的最后一公里,在消費升級過程中,與日韓等鄰國相比,社區商業并未被深度發掘,具有非同小可的掘金價值。近些年來,這一領域引得大型房企、互聯網巨頭、零售商等紛紛進入“搶食”。

相較而言,中民未來選擇了一條特立獨行之路。“投資物業公司,根植于社區,在自己的土壤上構建一個平臺,吸引新零售和服務領域的翹楚企業進到社區,提供精細化服務。”孫哲峰說,核心就是基礎類物業和針對C端的增值服務,包括針對物業公司員工的創業計劃。

對于社區的早早布局,也讓時任中民投董事局主席的董文標頗感得意,他稱:“現在大家看懂了社區的價值,想要進入社區的‘最后一公里’都要通過物業公司。許多互聯網公司開始布局線下,收購成本卻比我們那時候貴了一倍不止。”

然而,以資本快速并購整合物業公司,去年剛至運營階段,這是否會導致中民未來負債過高?對此,孫哲峰表示,這些物業公司都是很好的生息資產,尤其是非居住類物業,每年現金流非常好,凈利潤大概保持10%以上的增長。

呂本獻此前表示,經過前幾年的培育,中民投在社區生活服務等板塊業務正陸續進入回報期。

截至2018年6月末,中民未來實現營業收入35.25億元。據悉,未來3年,中民未來將進一步加大投資,力爭3年后中民投的控股物業公司面積再翻一倍,直接服務人口有望達到5000萬人。“希望在中國,當大家提到社區的時候,最先想到的是中民未來。”孫哲峰說。

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