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民法典物權編草案二審 聚焦物業管理難題

作者: 來源:正義網 發表時間:2019-05-06

社區是城市的基本單元,要實現社區依法自治管理,前提和核心是保障業主自治為基礎的公民私有財產權,完善物業管理制度為基礎的社區管理制度。

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4月20日,《民法典物權編(草案)》二審稿提請第十三屆全國人大常委會第十次會議審議。針對群眾普遍反映的業主大會、業主委員會成立難,公共維修資金使用難,以及物業管理不規范、業主維權難等問題,草案二審稿作出回應。與會人員在審議時認為草案還有進一步完善的空間。

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業主大會、業主委員會成立難

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居委會給予指導和協助,難以從根本上解決問題

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現行物權法對業主大會、業主委員會行使權利作了比較充分的規定,但是在實踐中,全國人大常委會委員李培林調研發現,很多社區沒有設立業主大會或業主委員會,一些設立業主大會、業主委員會的社區,也大多存在建設不規范、履職不到位,甚至有的業主委員會由少數人掌控,出現侵害小區業主權益的情況。普通業主遇此情況,由于缺乏組織和反映渠道,往往無法獲得有效救助。

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針對這種情況,草案二審稿增加規定:地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

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“修改得非常好。但是,從實際操作來看,這一規定似乎沒有從根本上解決問題。”全國人大常委會委員劉修文建議結合業主委員會成立難、發揮作用更難等突出問題,進一步加強調查研究,修改完善有關規定。

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全國人大常委會委員劉海星建議草案增加規定,對業主大會和業主委員會的日常運作進行監督。當業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時,依據草案規定,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

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考慮到從立案到審判往往時間長、環節復雜,不利于及時地保護業主權益,與會的全國人大代表朱惠英表示,老百姓很少跟法院打交道,這樣規定的可操作性不強。劉海星委員建議增加救濟途徑,比如受侵害的業主亦可向政府有關部門或居民委員會投訴,等等。

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公共維修資金使用難

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從“雙過四分之三”到“雙過半”,依然很難操作

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記者采訪中了解到,老舊小區加裝電梯之所以推進緩慢,除了部分建筑條件所限,以及一二樓居民不想裝等原因,后期的安全維護是主要問題。部分老舊小區原是單位公房,后因單位改制等歷史原因,無物業公司管理,也無單位管理。若加裝電梯,后期可能沒有牽頭單位負責電梯的維修保養。畢竟,長期維護是一筆不小的開支。

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與會的天津市人大常委會主任段春華坦言,完善公共維修資金使用的表決程序,是地方管理中的一件大事。“現行物權法規定公共維修資金使用的必須是‘雙過四分之三’同意,這基本上是做不到的。”

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全國人大代表朱惠英也有同感,“我在調研時征求了很多相關主管部門的意見,他們也覺得,在維修基金的使用方面,業主如果要2/3以上同意,真的是很難的。”

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現在很多建筑都是八九十年代建的,有些設施到了需要維修的時候,像消防設施,明知道要修了,但是資金不能動的。段春華對草案二審稿將“雙過四分之三”修改為“雙過半”表示完全贊同。但是,草案中規定的籌集建筑物及其附屬設施的維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設施,以及改變共有部分的用途等事項,仍規定要有“雙過四分之三”的業主同意。對此,朱惠英代表表示,依然難以操作。

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“有些社區的公共設施壞了沒人管,很多群眾有意見,希望法律規定能夠易懂、管用。”全國人大常委會委員乃依木·亞森建議,草案應進一步細化,比如,建筑物及其附屬設施的維修資金從哪里籌集,主體是誰,存在何處,由誰管理,業主如何申請使用,等等。

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全國人大常委會委員譚耀宗建議,以法律強制每一戶繳納“修繕積納金”(也就是公共維修資金),在法律上明確規定如何籌集建筑物及其附屬設施的維修資金,而不是交由業主來共同決定。

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業主維權難

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明確業主個人可對損害社區公益行為主張維權

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在現實生活中,任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違規飼養動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為,在我國尤其是居民社區中較為普遍。針對此,草案二審稿增加規定:行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向有關行政主管部門投訴,有關行政主管部門應當依法處理。

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“這一規定本意很好,但不夠完整。”劉修文委員說,違規飼養動物,違章搭建、侵占通道等行為,往往都是公開的、是有目共睹的,作為行政主管部門,本就應當依法處理。但是,依據這一規定,容易給人“民不舉、官不究”的感覺。建議再進一步研究。

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考慮到我國多數的住宅區還沒有業主大會或業主委員會,李培林委員表示,如果只規定業主大會或業主委員會可以的話,整個權利要求的主體就大范圍縮小了,他建議改成“業主、業主大會或者業主委員會”,只要他人違反了公共利益,業主個人也可以要求停止損害或者賠償,等等。


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